Las
reclamaciones de gastos de formalización de escritura de préstamo hipotecario
se nos has presentado estos últimos meses como el nuevo fenómeno de reclamación ante el banco tanto en la ciudad de Vitoria-Gasteiz como fuera de ella. Pero, ¿en que consiste fehacientemente este
procedimiento?
En
las siguientes breves líneas procuraré explicarlo de la forma más fácil y
dinámica que me sea posible.
*NOTA: Las
irregularidades en escrituras de préstamo hipotecario no tienden a limitarse a
una única clausula, sino que pueden ser susceptibles de ser declaradas abusivas
otras tantas del mismo.
Este despacho realiza una
estudio exhaustivo del contrato de hipoteca de nuestro cliente, delimitando las
clausulas abusivas del mismo.
Posteriormente, atendiendo a nuestro asesoramiento, es el cliente
quien decide que clausulas desea reclamar o que clausulas no.
*NOTA II: Esta
materia está en constante variación doctrinal y jurisprudencial, y no hay un
criterio resolutorio concreto, firme y estable al que atenernos.
Las siguientes indicaciones sobre este procedimiento se establecen
en función del criterio actual, ABRIL de 2024, sin perjuicio de que pueda ir modificándolo en función de las
variaciones que se vayan sucediendo de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y
del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
En cualquier caso, no dudes en ponerte en contacto conmigo para
saber a ciencia cierta cual es el criterio mantenido en la fecha en la que me
escribas.
¿Qué son los gastos de hipoteca?
Son
los gastos que sufragó el prestatario
(quien contrata con el banco) para la
formalización del contrato de préstamo hipotecario.
Y
es de notable importancia destacar esto, lo que comúnmente se conoce como
“gastos de hipoteca” únicamente se
refiere a los gastos derivados de la formalización de la hipoteca. Es
decir, únicamente son reclamables los gastos derivados del contrato de
hipoteca, no los derivados de la escritura de compraventa o de otra naturaleza.
Ello
en tanto la abusividad se encuentra en la relación que existía entre entidad de
crédito y consumidor, no entre consumidor y constructora, por ejemplo.
¿Qué gastos se pueden reclamar a día de hoy?
Tras
las Sentencias del Tribunal Supremo nº 147/2018 y 148/2018 de 15 de marzo (Rec.
1211/2017 y 1518/2017), el cerco sobre que gastos son posibles de reclamar se ha acotado un poco más.
Dichas
sentencias descartaban, al menos hasta que no haya un nuevo pronunciamiento al
respecto, la posibilidad de poder reclamar los importes relativos al Impuesto
de Actos Jurídicos Documentados.
Sin
embargo, si que es posible exigir la devolución de los importes, con la
jurisprudencia imperante hoy en día, recordemos; de los gastos de Notaría, Gestoría, Registro y Tasación del
inmueble hipotecado.
Más si cabe tras el comunicado emitido por el Tribunal Supremo de 24 de enero de 2019 en el que manifestaba la fijación de la doctrina de la devolución de los importes.
Más si cabe tras el comunicado emitido por el Tribunal Supremo de 24 de enero de 2019 en el que manifestaba la fijación de la doctrina de la devolución de los importes.
Aunque hoy en día, la proporción que se sigue en la mayoría de la Audiencias Provinciales es la que sigue:
Notaría 50%
Registro 100%
Gestoría 100%
Tasación 100%
¿En que se fundamenta la reclamación de dichos gastos?
Principalmente,
y ahorrándonos tecnicismos y complejidades, los diferentes Tribunales entienden
que ambas partes contratantes (banco y
consumidor), están interesados en que se realicen los actos que derivan en
dichos gastos.
A
ambos les interesa que este recogido en
escritura notarial, a ambos les interesa que conste en el Registro de la Propiedad, a ambos le interesa individualizar el valor económico del bien
sujeto a hipoteca y, evidentemente, todo ello deriva en unas labores de gestión que interesa a ambos.
Por
lo que es entendido que hacer pagar
todos los gastos al consumidor prestatario, como venia siendo habitual, es
abusivo.
¿Qué cantidades me pueden devolver?
Evidentemente,
el importe máximo a devolver se limita, en todo caso, a las cantidades que se pagaron en su momento por
los gastos.
Dentro
de esta horquilla, el criterio de los Tribunales varía. Hay quien devuelve el
importe total de los gastos al consumidor, hay quien devuelve la mitad y hay
quien no encuentra abusividad alguna y no devuelve nada.
Evidentemente
debemos atenernos a cada caso en
concreto.
Sin embargo, tras el comunicado emitido por el Tribunal Supremo de 24 de enero de 2019 que fijaba la doctrina de devolución en los términos antes dichos, los Tribunales tienen el deber de acatar dicha directriz, por lo que la devolución de los importes respetará esos porcentajes como mínimo.
Sin embargo, tras el comunicado emitido por el Tribunal Supremo de 24 de enero de 2019 que fijaba la doctrina de devolución en los términos antes dichos, los Tribunales tienen el deber de acatar dicha directriz, por lo que la devolución de los importes respetará esos porcentajes como mínimo.
¿Y se devenga algún tipo de interés?
La
reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2018 ha determinado que los intereses
deben ser devueltos desde que se hicieron dichos pagos. Entiende que por la
naturaleza abusiva de la cláusula, esta debe interpretarse como si nunca hubiera
existido en el préstamo hipotecario.
Es
decir, la entidad demandada deberá devolver los intereses generados por la
declaración de nulidad de la clausula gastos desde la fecha en que dichos
gastos se abonaron.
¿Cómo trabaja este despacho de abogados este tipo de reclamaciones?
Inicialmente,
atendiendo al espíritu del despacho, que
prima la negociación, la mediación y la conciliación por encima del litigio;
nos comunicamos de manera extrajudicial
con la entidad de crédito para exigir la restitución de las cantidades
derivadas de los gastos de hipoteca en virtud de la actual jurisprudencia
imperante.
Ante
una negativa o una falta de acuerdo, previo a un estudio pormenorizado del caso
en concreto, se iniciaría ya un procedimiento judicial donde se argumentaría
fundadamente las razones por las que entendemos la devolución de las
cantidades.
¿Qué necesito para poder reclamar estas cantidades?
A
priori, es necesario cualquier documento
acreditativo que certifique que se han pagado dichas cantidades.
Así,
bastaría con los justificantes de pago
o las facturas de dicha transacción.
Por
otro lado, y como es lógico, sería precisa una copia de la escritura de
hipoteca.
No encuentro ningún documento que acredite dichos pagos, ¿se pueden obtener de alguna forma?
En
efecto.
Dicha
documentación ha sido tratada en ultima
instancia por alguna suerte de órgano gestor, bien sea externo de la
entidad de crédito o asociado a ella.
Y,
evidentemente, por la propia notaría.
SI
bien en ocasiones ya no disponen de
dicha información (por destrucción de la documentación que están obligados
a guardar únicamente durante un periodo de tiempo legalmente determinado, por
cambio de protocolo o de gestor…, etc.), desde
el despacho realizamos las averiguaciones necesarias para obtener dicha documentación
a fin de poder reclamar los importes sufragados.
Consulte sin
compromiso el coste de una reclamación como está atendiendo a nuestros
criterios de tarifación.
*Nota: La imagen aquí visualizada está libre de derechos o copyright y ha sido obtenida de pexels.com.
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