A
la hora de enfrentarnos a un procedimiento de estas características debemos
tener una serie de aspectos previos
en cuenta:
-
Antes de norma o disposición legal
alguna, en toda relación entre inquilino y propietario, con carácter
general, impera el contrato formalizado
entre ambos. Por lo que, si queremos evitar sustos innecesarios con la
relación que engloba a ambos, es recomendable contactar con la orientación y
asesoría de un profesional para formalizar el contrato deseado.
-
Se trata, en la mayoría de los casos, de un
procedimiento lento. El derecho civil español es tremendamente garantista
con el poseedor de un bien, como puede ser un arrendatario, frente al
propietario del mismo, como como puede ser un arrendador.
El especialista, abogado desahucio de Vitoria, que ejerce las funciones de asesoramiento y defensa de un
procedimiento como este, con carácter general, poco puede hacer para acelerar los
tramites a fin de recuperar el inmueble indebidamente ocupado. Por lo que, la
paciencia debe ser un requisito imprescindible para quien se decida a iniciar
un procedimiento como este.
-
Debemos tener en cuenta la fecha en la
que se formalizó el contrato. La legislación en materia de arrendamientos
no ha quedado estanca, sino que se ha ido modificando adaptándose a los
tiempos. Los contratos formalizados en
una fecha determinada, salvo pacto en contrario o modificación posterior, se
seguirán rigiendo por la normativa de arrendamientos vigente en la fecha de
formalización, aunque sea menos beneficiosa para una de las partes en
comparación con la aplicable en el presente.
- En
el presente apartado explicaremos el
procedimiento de desahucio cuando existe titulo que habilite a la posesión.
El relativo a la ocupación
ilegal de viviendas (Desahucio Exprés), ya ha sido explicado en otro
apartado de esta web.
¿Qué tipos de procedimientos de desahucio existen?
Principalmente
dos:
-
El juicio de desahucio por falta de pago
de la renta o de las cantidades asimiladas a ésta.
-
El juicio de desahucio por terminación
del contrato.
Dándose
otros tipos de procedimientos de desahucio, nos centraremos a analizar estos
dado su mayor habitualidad.
¿En qué consiste el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas a ésta?
Se
trata de aquel procedimiento en virtud del cual el arrendador/propietario de un determinado inmueble puede solicitar
únicamente la devolución de la vivienda o negocio arrendado o, junto con esta
recuperación, la entrega de los importes debidos relativos a la renta y
cantidades asimiladas a ésta.
Es
decir, el sustento para solicitar la
finalización del arrendamiento del inmueble es la falta de pago de una
determinada cantidad.
¿”Cantidades asimiladas a esta”? ¿Qué importes son esos?
Tal
y como se entiende en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, doctrina jurídica
emanada de este Alto Tribunal con fuerza normativa de facto:
“…el coste de los servicios y
suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la
entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre
de 1994, ha de considerarse como cantidades asimiladas a la renta, y su impago
es causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.”. (STS de 20 de julio de 2011, RC
352/2009).
Deberemos
observar siempre lo pactado en el contrato de arrendamiento. Ello sin embargo,
con carácter general, podemos entender
como “cantidades asimiladas” susceptibles de poder iniciar un procedimiento
de desahucio por falta de pago, los gastos
de suministros (agua, luz, gas…, etc), el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o la tasa de basuras.
Otros
como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) son doctrinalmente más problemáticos
y deberemos observar cada caso en concreto a la hora de evaluar si su impago es
susceptible de iniciar un procedimiento de desahucio.
¿Es necesario reclamar anticipadamente las cantidades al inicio de cualquier procedimiento judicial?
No
es estrictamente obligatorio, pero sí es
recomendable.
Principalmente
porque si se remite un requerimiento de
pago extrajudicial (que puede tener el formato de burofax, buroSMS, email
con certificación de acuse de recibo o incluso Whatsapp con certificación de
acuse de recibo) otorgándole un plazo de
30 días al inquilino, posteriormente, en el juicio por desahucio por impago
de cantidades, no podrá enervar el
desahucio por medio del pago de las cantidades debidas.
Si
no se realiza dicho requerimiento previo extrajudicial, una vez presentada la
demanda, el inquilino podrá pagar las cantidades debidas hasta pasados 10 días
desde que le otorgue plazo el juzgado para enervar la acción, pudiendo por el
pago de dichas cantidades, impedir que prospere la acción de desahucio.
Es
decir, si no se realiza un requerimiento
extrajudicial, una vez presentada la demanda, el inquilino, pagando las
cantidades, puede impedir el desahucio.
¿Qué es la enervación al desahucio?
Se
trata de una institución jurídica del derecho civil español por medio de la
cual se le otorga al inquilino
propietario, que se ve sometido a un procedimiento de desahucio por impago
de rentas o cantidades asimiladas a esta, la
posibilidad de pagar o consignar las cantidades debidas, para poner fin al
juicio por desahucio y rehabilitar la vigencia del contrato de alquiler.
Es
decir, si el inquilino paga los importes debidos en los plazos antes reseñados,
se interrumpe la acción de desahucio.
Ahora
bien, el inquilino/arrendatario únicamente
podrá enervar el desahucio una vez en toda la vigencia del arrendamiento.
¿Qué ocurre si una vez presentada la demanda en el juzgado, el inquilino no la responde?
Si no se formula oposición a la
demanda en el plazo concedido para ello, se da por finalizado el procedimiento, siendo el desahucio directamente ejecutable y procediéndose
directamente al lanzamiento del inquilino.
¿En qué consiste el juicio de desahucio por terminación del contrato?
Se
trata simple y llanamente de iniciar un
procedimiento de desahucio por expiración del plazo contemplado en el contrato,
sin que se halla abandonado el inmueble.
Es
muy habitual encontrar la formula de las prorrogas anuales automáticas en los
contratos de arrendamiento formalizados hoy en día. En ese caso, debiera
remitirse un requerimiento extrajudicial previo a la interposición de demanda
alguna, en el que se indique la voluntad del arrendador/propietario de no
renovar el contrato de arrendamiento por el plazo de prorroga contemplado en el
contrato, finalizándose el mismo en el momento en el que debiera de darse esta.
La
falta de contestación u oposición al escrito de demanda, una vez presentada
esta, igualmente, declara el lanzamiento y la ejecución directa del desahucio.
Consulte sin
compromiso el coste de la tramitación de un procedimiento como este atendiendo
a nuestros criterios de tarifación.
*Nota II: La imagen aquí visualizada está libre de derechos o copyright y ha sido obtenida de flickr.com