*NOTA: Las irregularidades en escrituras de préstamo hipotecario no
tienden a limitarse a una única clausula, sino que pueden ser susceptibles de
ser declaradas abusivas otras tantas del mismo.
Este despacho realiza una estudio exhaustivo
del contrato de hipoteca de nuestro cliente, delimitando todas las cláusulas
abusivas.
Posteriormente,
atendiendo a nuestro asesoramiento, es el cliente quien decide que clausulas
desea reclamar o que clausulas no.
*NOTA
II: Esta materia
está en constante variación doctrinal y jurisprudencial, y no hay un criterio
resolutorio concreto, firme y estable al que atenernos.
Las
siguientes indicaciones sobre este procedimiento se establecen en función del
criterio actual, ABRIL del 2020, sin perjuicio de que podamos ir
modificándolo en función de las variaciones que se vayan sucediendo de la
jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión
Europea.
En
cualquier caso, no dudes en ponerte en contacto con nosotros para saber a
ciencia cierta cuál es el criterio mantenido en la fecha en la que nos
escribas.
¿Qué es la cláusula suelo?
La
cláusula suelo, o también denominada “cláusula de interés mínimo aplicable”, es
una estipulación muy usual en contratos de garantía hipotecaria cuya
función es impedir que el interés del contrato en cuestión baje de un
porcentaje prestablecido.
Es
decir, si bien el consumidor, a la hora de negociar la financiación de una casa
u otro bien por medio de hipoteca, acordaba con la entidad de crédito un
determinado interés aplicable a todas la cuotas, esta cláusula suelo (de la
que rara vez se informaba al consumidor) impedía que el interés bajara de un
interés límite establecido.
Así,
cuando en las hipotecas variables, como consecuencia de la crisis económica,
los índices de referencia bajaron, muchos consumidores vieron que la cuota
de hipoteca que pagaban no bajaba.
Ejemplo: En el año 2005, financio
con el “Banco X” la compra de mi vivienda habitual con una hipoteca sobre el
inmueble de 120.000 euros de cuantía.
Entre las condiciones negociadas,
me preocupo porque el interés no sea muy alto. Así, firmo la aplicación del
índice de referencia “Euribor” + 1% en cada cuota como interés.
Los meses se van sucediendo y, con
motivo de la crisis económica, veo en prensa que el Euribor ha bajado a mínimos
históricos. Sin embargo, mi cuota de hipoteca no baja.
Es agosto de 2015 y veo que el
Euribor está al 0,161 por lo que mi interés debiera de ser del 1,161%. Sin
embargo, en el extracto de la cuota mensual observo que mi interés se mantiene
en un 3%.
Esto es porque sin tener
consciencia de ello, tenía un límite que impedía que bajara mi interés del 3%.
Tenía una cláusula suelo del 3%.
¿Qué es un índice de referencia?
Se
trata de un índice público usado por las diferentes entidades de crédito
(bancos y cajas de ahorro), para referenciar los intereses de los diferentes
productos que venden.
Sobre
todo es utilizado en hipotecas y prestamos de interés variable.
Así,
si al contratar un producto de esta tipológica lo hiciste con un interés
fijo (un 2%, un 4% o un 6%; por ejemplo), este interés se mantendrá
estanco durante toda la vida del préstamo hipotecario.
Sin
embargo, si al contratar lo hiciste por un interés variable, estará referenciado
a uno de estos índices públicos (Euribor, IRPH, CECA…, etc.) más un
pequeño porcentaje (del 0,5%, 1% o 1,5%).
Estos
índices públicos oscilan, generalmente y si adentrarnos profundamente en
el tema, a la par que la economía.
Si
la economía es fuerte, las rentas de los ciudadanos son elevadas y los
índices suben.
Si
la economía pasa por periodos críticos o malos, las rentas de los
ciudadanos son bajas por la precariedad o falta de trabajo y los índices
bajan.
Con
motivo de la crisis económica, el Euribor (el índice de referencia más
común en préstamos de garantía hipotecaria) comenzó a bajar hasta llega a
alcanzar números históricos.
Estos
últimos días, el Euribor ha llegado a estar por debajo del -0,25%, por
lo que quien referenció su préstamo al Euribor + 0,25%, está amortizando
plenamente cada una de sus cuotas hipotecarias siendo estas gratuitas.
Esto
se trastoca, como es evidente, si hay una cláusula suelo.
¿Cuánto dinero de más he estado pagando?
Evidentemente,
la cantidad varía en función de las condiciones que se negociaron en cada
préstamo.
Así
hay que calcular la diferencia entre los intereses que se están abonando con
la cláusula suelo vigente y los intereses que se debieran pagar sin ella.
Intereses “cláusula suelo” – intereses reales = cantidades
indebidamente pagadas.
En
el siguiente cuadro comparativo mostramos la diferencia entre lo pagado por
aplicación del suelo y las cantidades a devolver:
Y, ¿puedo recuperar esas cantidades?
Tras
la promulgación del Real Decreto-Ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas
urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, el
mecanismo para recuperar esta cantidades se ha simplificado mucho.
Así,
esta normativa permite al consumidor acudir a una vía extrajudicial (la
llamada vía bancaria) en la cual la propia entidad de crédito
analizará el contrato suscrito con el solicitante observando si la clausula
suelo objeto de impugnación es abusiva o no.
Si
entiende que es susceptible de poder ser declarada abusiva, la eliminará del contrato
y le trasmitirá al consumidor una propuesta de devolución de cantidades.
Hay
que observar minuciosamente si las cantidades propuestas por el banco son las
que realmente deben ser devueltas.
Si
entiende que no es abusiva,
la cláusula seguirá vigente y quedará abierta la vía judicial.
¿Desde cuando puedo solicitar la devolución de cantidades?
Desde
el inicio de la vida del préstamo, que en la práctica se traduce en “desde
que la clausula suelo se activa”, lógicamente.
Y en esa vía judicial, ¿únicamente puedo reclamar la cláusula suelo?
En
absoluto.
En la demanda que se interponga ante el juzgado competente, se podrá exigir
la nulidad y devolución de las pertinentes cantidades de todas aquellas
clausulas abusivas del préstamo hipotecario.
En
los siguientes enlaces podrán encontrar más información al respecto:
¿Y la cláusula suelo de empresas y autónomos?
Mucho
se ha escrito al respecto, pero la doctrina del Tribunal Supremo es
manifiestamente clara: Si el préstamo hipotecario estaba orientado a una
actividad económica o un fin empresarial (como la adquisición de un local
de negocio), el hipotecado no tiene la condición de consumidor y, por
ende, no se puede beneficiar de los privilegios de protección que tiene este
colectivo frente a las clausulas abusivas.
Por tanto, ¿es imposible eliminar una clausula suelo u otra clausula abusiva de un préstamo formalizado por un empresario un autónomo con finalidad económica?
No. Pero es infinitamente más
complejo que si estuviésemos hablando de un consumidor.
Habría
que analizar el caso en concreto y evaluar los medios de prueba de
los que dispusiéramos.
¿Y si ya he terminado de pagar el préstamo, puedo reclamar las cantidades?
Si
se ha cancelado el préstamo hipotecario (si se ha terminado de pagar la ultima
cuota y no hay ya deuda hipotecaria, entiéndase), existirá un plazo de 4
años a contar desde el pago de la última cuota hipotecaria para poder
reclamar las cantidades indebidamente abonadas por el consumidor.
Y que ocurre con los pactos de novación o los acuerdos para minorar o eliminar la clausula suelo sin devolución de cantidades, ¿puedo volver a reclamar?
Muchos
consumidores, atendiendo a lo que se decía en medios de comunicación, acudían
a su entidad de crédito de confianza y solicitaban que se les eliminase la cláusula
suelo. Los bancos formalizaban una suerte de contrato, generalmente sin
escriturar en documento público, en el que eliminaban el suelo pero sin
devolver ni un céntimo.
La doctrina del Tribunal Supremo, a día de hoy
y con respecto a este tema, es igual de clara: no se devolverán las
cantidades y dichos pactos serán perfectamente lícitos si el cliente fue informado
adecuadamente sobre las consecuencias de los mismos.
Es
decir, en la práctica no se devuelven cantidades, salvo que se acredite
fehacientemente por medio de la pruebas pertinentes, que el consumidor no fue
adecuadamente informado.
Ahora
bien, el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Teruel presento una Cuestión
Prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea al respecto.
Por lo que estamos a la espera de su decisión.
Consulte sin compromiso el coste de la tramitación de un procedimiento como este atendiendo a nuestros criterios de tarifación.
*Nota: La primera imagen aquí visualizada está
libre de derechos o copyright y ha sido obtenida de pixabay.com.